Dívida pode ser cobrada judicialmente e até resultar na penhora do imóvel, mas exposição pública, constrangimentos e restrições ao uso de áreas comuns podem ser considerados abusivos

Atrasar a taxa de condomínio pode trazer consequências que vão muito além da incidência de juros e multa. A dívida pode ser cobrada judicialmente desde o primeiro atraso e, em situações mais avançadas, pode levar até à penhora e ao leilão do próprio imóvel.

Por outro lado, a existência do débito não dá ao síndico liberdade para utilizar qualquer estratégia de cobrança. Expor moradores em grupos de WhatsApp, divulgar listas públicas de inadimplentes ou impedir o acesso à piscina, academia e outras áreas comuns são medidas que podem ultrapassar os limites legais e gerar problemas para o próprio condomínio.

Segundo Raphael Medeiros, advogado especialista em Direito Imobiliário e associado ao GMP G&C Advogados Associados, não existe período mínimo de atraso para que o condomínio possa recorrer à Justiça.

Embora uma tentativa de negociação seja recomendável, ela não é, em regra, uma condição para o início da cobrança judicial.

“O condomínio pode iniciar a cobrança assim que a taxa condominial vencer e não for paga. Não existe um prazo mínimo legal de inadimplência para que a dívida seja levada ao Judiciário”, explica o advogado.

Cobrança pode começar rapidamente

Sobre o débito podem incidir correção monetária, multa de até 2% e juros moratórios. Em relação aos juros, deve ser observado o que determina a convenção do condomínio e, quando não houver previsão, a taxa legal estabelecida pelo Código Civil.

Além disso, as contribuições condominiais documentalmente comprovadas são consideradas títulos executivos extrajudiciais pelo Código de Processo Civil. Isso permite uma cobrança judicial mais direta.

Segundo Medeiros, caso o pagamento não seja realizado após a citação judicial, podem ser adotadas medidas como bloqueio de valores e penhora de bens.

Condomínio pode divulgar quem está devendo?

Um dos principais motivos de conflito está na forma como a inadimplência é comunicada aos demais moradores.

Os condôminos têm interesse legítimo em conhecer as contas do empreendimento, mas isso não significa que o devedor possa ser exposto publicamente.

Em balancetes e demonstrativos restritos aos condôminos, os débitos podem ser apresentados de maneira objetiva. Uma alternativa mais prudente é identificar a unidade em débito, sem divulgar o nome do proprietário ou morador.

A situação também pode ser discutida em assembleia quando necessária para prestação de contas ou decisões administrativas, desde que seja tratada de maneira impessoal.

“A cobrança não pode servir como forma de exposição social do inadimplente”, alerta Medeiros.

Piscina e academia podem ser bloqueadas?

Segundo o especialista, estar inadimplente não autoriza o condomínio a impedir o morador de utilizar piscina, academia, churrasqueira, salão de festas ou outros espaços comuns como forma de pressioná-lo a pagar.

Isso vale mesmo quando a restrição estiver prevista em regimento interno ou tiver sido aprovada em assembleia.

A legislação já estabelece instrumentos próprios para cobrança, como multa, juros e execução judicial.

Existe, porém, uma consequência prevista para o condômino inadimplente: enquanto não estiver quite com suas obrigações condominiais, ele não pode votar nas deliberações da assembleia.

Dívida pode levar à penhora do imóvel

As consequências patrimoniais da inadimplência podem ser graves.

Em determinadas situações, o próprio imóvel que originou a dívida pode ser penhorado, inclusive quando se trata do único imóvel residencial da família.

“A dívida condominial é uma das exceções legais à proteção conferida ao bem de família. Isso significa que até mesmo o único imóvel residencial da família pode ser penhorado e levado a leilão para pagamento das taxas condominiais relacionadas ao próprio imóvel”, explica Medeiros.

Isso não significa, entretanto, que um simples atraso resulte imediatamente na perda da propriedade.

Existe um processo judicial, com citação do proprietário, possibilidade de defesa e oportunidades para pagamento ou acordo. Caso o débito permaneça, o procedimento pode avançar para bloqueio de valores, penhora, avaliação e eventual alienação judicial do imóvel.

Cobrança abusiva pode gerar indenização

O síndico também precisa ter cuidado para não transformar uma cobrança financeira em punição ou constrangimento pessoal.

Entre as práticas que apresentam risco jurídico estão divulgação ostensiva do nome do devedor, listas de inadimplentes em locais públicos, mensagens constrangedoras em grupos de WhatsApp, ameaças, abordagens agressivas, suspensão indevida de serviços essenciais e restrições ao acesso às áreas comuns.

Cobranças de multas ou valores sem previsão legal ou na convenção também podem gerar questionamentos.

Medeiros destaca que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já reconheceu dano moral em situação envolvendo restrição de acesso de moradora inadimplente a elevadores do condomínio.

Para o especialista, a administração deve buscar a recuperação dos valores devidos utilizando os mecanismos previstos na legislação, evitando métodos que exponham ou constranjam o morador.

“A regra mais segura para o síndico é manter a cobrança documentada, impessoal, reservada e proporcional. O objetivo deve ser recuperar o crédito do condomínio utilizando os instrumentos previstos em lei, e não criar mecanismos paralelos de punição ou constrangimento do morador”, conclui Raphael Medeiros.

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